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  • 广东肇庆宣布商品房按套内面积计价 “公摊面积”取消会导致房价上涨吗?

    2024-05-24 21:43

      近日,广东肇庆宣布一则新政,“自5月1日起,商品房将按套内面积计价”,再次把取消公摊的话题带回公众视野。随后,“取消公摊会不会导致房价上涨”等话题也迅速登上了热搜榜,引起广泛讨论。

      目前,我国的住宅建筑主要以建筑面积进行交易,但商品房的建筑面积是由套内面积和公摊面积两部分面积所组成。

      这便会导致在同一项目中出现两套房子建筑面积相同但套内使用面积却不同的情况,引发纠纷和矛盾。因此公摊面积计价的方式一直都饱受争议,市场关于取消公摊面积计价的呼声也从未停歇。

      计价方式变化,房屋总价不变

      据肇庆市住房和城乡建设局发布的《关于全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售的通知》(以下省略为《通知》)显示,自2024年5月1日起,肇庆市开始行按住房套内面积计价宣传销售。

      《通知》指出,出台该政策的目的是为进一步规范商品房销售行为,减少因房屋面积、计价造成的矛盾纠纷,维护公平竞争、诚实信用、规范有序的市场环境,保障交易双方的合法权益。

      据悉,此次政策是在《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》的框架下进行的,属于优化营商环境的重要体现。

      并且,按套内面积计价也符合我国现行的《商品房销售管理办法》,其规定的商品房销售计价有3种方式,即按套(单元)计价、按套内建筑面积计价和建筑面积计价。

      通知原文图源:肇庆市住房和城乡建设局

      与此同时,肇庆还宣布将有序推行商品房现房销售;加大装配式建筑在房地产项目中的应用,鼓励房地产企业开发带装修销售商品房,推广应用菜单式、套餐式精装房订制。

      引起社会广泛关注的是该政策中的“套内面积”,容易和“公摊面积”进行联想,继而引发了对于“取消公摊”的猜测。

      而实际情况是,肇庆此次政策的意思是按套内面积计价宣传和销售,本质上是两种计价方法的差异,所以无论是以建筑面积还是以套内面积来进行交易,对购房成本并没有太大影响,政策前后同一套房源的总价几乎没有变化,只是单价会有所不同。

      “计价方式的变化对房价的影响是较小的,但按套内面积计价有利于购房者更直观地了解实际价格,有利于减少信息不对称所引发的纠纷,促进商品房销售行为进一步规范,预计后续将有更多城市跟进出台相关规定”,中指研究院研究副总监徐跃进对界面新闻表示。

      目前,国内大部分楼房的公摊比例在15%-25%之间,但也有个别楼盘公摊面积会高出这一范围。此前便有“女子买69平方米公寓有37平方米是公摊”的新闻事件引发市场关注。

      公摊标准不统一、计算过程不透明是一直以来公摊面积产生纠纷和争议的源头。

      此前已有城市对“取消公摊”进行尝试

      公摊这一概念最早起源于1950年代的香港,由李嘉诚率先提出,概念提出后立刻得到了香港政府、房地产商和物业公司的大力支持,后来在1990年代被内地学习借鉴,便有了今天房屋买卖时的“公摊面积”。

      所谓公摊,就是将一栋楼房中的电梯、楼梯、大堂、走廊等公共区域面积由各住户分摊,使得套内面积小于房产证上的建筑面积。

      而公摊虽起源于香港,但在2013年之后,香港就取消了“公摊面积”这一说法,全部采用套内面积进行计算。

      在此次肇庆发布新政之前,内地也有多个城市尝试取消“公摊面积”或对此进行提议。

      最早在2002年,重庆市便以法规的形式明确要求商品房现售和预售,以套内建筑面积为计价依据,并对不按这一计价依据销售的开发商将由房地产行政主管部门责令改正,并处违法行为所涉及商品房交易金额的5%-10%的罚款,成为内地城市中第一个按照套内面积计价的城市。

      2023年,合肥也在全市房地产工作的专题会议上指出,为避免“公摊面积”比例过大,要积极探索商品房销售按套内面积计价;更有政协委员在两会上直接建议,取消商品房的“公摊面积”。

      可以看出,各地对于“取消公摊”的探索正在不断推进中,但伴随于此,也有不少人担心“羊毛出在羊身上”,如果取消公摊面积,开发商会不会把房价调高来填补“公摊面积”的费用。

      “换一种方式计算,对于用房成本的影响也不太确定。目前,物业费、采暖费大多是按建筑面积来计算,如果换作以套内面积进行计算,收费单价也可能会相应提高,最终用房成本不一定会降低”,徐跃进指出。

      徐跃进还表示,相比于是否取消公摊面积,大家更应该关注公摊面积的透明化和收益分配问题。业主应该清楚的知道都有哪些公摊面积,并且,在公摊面积上所产生的收益,应该在开发商、业主和物业之间进行合理的分配。

      总体而言,此次肇庆发布的新政具有良好的导向作用,让购房者更加清楚地了解房屋的实际使用面积和价格,让老百姓“明明白白购房”。